Boligarealer – Gjeldende regelverk

Ved omsetning av boliger er arealene som oppgis i forbindelse med salget sentrale for både selgere og kjøpere. Det er likevel ikke uvanlig at det oppstår uklarheter omkring arealene.

 

Regelverket og grunnkrav for måleverdighet

Reglene for arealmåling finner man i Norsk Standard NS 3940 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling fra 2014. Retningslinjene fra takstbransjen er ment å være en presisering av reglene i NS 3940, og har som formål å avklare de områdene som ikke er godt nok regulert i standarden.

Det er de måleverdige delene av boligen som skal være grunnlag for beregning av arealene og oppgis i hele kvadratmeter. Grunnkravene for at et areal skal være måleverdig, er at det må være minst 1,90 meter takhøyde i en bredde på minst 60 cm. Videre må det være tilgang til arealet og det skal være gulv for det skal være måleverdig.

Bolig etasjer med skråtak og loftsboliger er derfor de mest krevende å måle. Ved beregning av arealet måler man inntil 60 cm utenfor det området som har en høyde på 1,90 m (i minimum 60 cm bredde).  

Kravene medfører følgelig det måle­verdige arealet kan være mindre enn gulvflaten i boligen skulle tilsi. Dette gjelder særlig del av bolig med skråtak og loftsleiligheter hvor man ikke kan måle helt ut til veggen, samt kjellere.

Bruksareal

Det viktigste arealbegrepet er bruksareal (BRA) og skal angi boligens areal innenfor veggene. Dette er arealet av alle rom som er måleverdige og inkluderer innvendige vegger og innredning.

River man en vegg eller fjerner et garderobeskap vil dette følgelig ikke påvirke størrelsen på bruksarealet, selv om gulvflaten blir større. Balkonger, terrasser og lignende er heller ikke en del av bruksarealet. Imidlertid vil en innglasset balkong som hovedregel inngå i bruksarealet som såkalt S-ROM.

Primærrom/sekundærrom

Bruksarealet kan deles opp i primærrom (P-ROM) og sekundærrom (S-ROM), en inndeling som gir uttrykk for hva rommene brukes til på tidspunktet for oppmåling.

Primærrommene er de delene av bruksarealet som brukes til oppholdsrom, f.eks stue, kjøkken, bad, soverom, og entre/vindfang.

Sekundærrommene er de rommene som ikke brukes til opphold, f.eks. boder/lagringsrom, garasje og tekniske rom, men også innglasset balkong. I enkelte særtilfeller kan likevel innglassede balkonger være P-ROM, forutsatt at kravene til oppholdsrom er oppfylt.

Det er bruken av rommet på tidspunktet for taksering som bestemmer hvordan det skal kategoriseres. Rommene kan derfor defineres både som P-ROM eller S-ROM, avhengig av bruken. I enkelte tilfeller kan det også være tvil om hvilken kategori rommet faller inn under, og da må takstmannen  utvise skjønn.

Forholdet til forskriftskrav

Hva rommene i boligen lovlig kan benyttes til fremgår først og fremst av de byggemeldte og godkjente papirene fra kommunen. Takstmannen (eller megler) kan ikke overprøve de godkjenninger boligen har. Benevnelsen av rommene som P-ROM og S-ROM sier ikke noe om hvorvidt rommene oppfyller byggeforskriftenes krav til varig opphold eller hva de lovlig kan brukes til. Det betyr at det ikke er noen automatikk i at et rom som er benevnt som P-ROM, lovlig kan benyttes til varig opphold.  

Et typisk eksempel er ulovlig innredede kjellerstuer som ikke oppfyller kravene til rømning, lysflater eller takhøyde. Det er her den faktiske bruken som er avgjørende for om rommet kan benevnes som P-ROM. Kommunen kan gi pålegg om at bruken må opphøre selv arealene er benevnt som P-ROM av takstmannen. Man må i så fall søke om å få rommene god­kjent, men det kan være en lang prosess. Regelendringer innført fra 2016 letter noe på kravene for bruksendring fra bod til oppholdsrom. Det kreves imidlertid fortsatt at man søker og oppfyller minstekravene.

Grunnlaget for prisstatistikker

P-ROM er normalt det arealet som er grunnlaget for prisstatistikker, og som gir best resultat ved sammenligning av kvadratmeterpriser. Det er likevel viktig å være klar over at det alltid er det totale bruksarealet, BRA, som gir uttrykk for hvor stor boligen er, og at kategoriseringen av P-ROM og S-ROM ikke gir uttrykk for hva boligen lovlig kan benyttes til.

Partene ved en bolighandel bør derfor være særlig påpasselig mht verdsettelse av store boliger hvor kjeller og/eller loftsarealer er kategorisert som P-ROM. Matematiske modeller for beregning av markedsverdien med utgangspunkt i P-ROM vil da kunne gi et feil bilde av verdien. Boliger som har mye S-ROM, da slike arealer selvsagt også har en verdi, selv om dette ikke fremgår i prisstati-stikkene vil heller fange opp at en bolig har mye S-ROM (rom som også har en viss verdi).

 

For spørsmål vedrørende dette, eller andre spørsmål vedrørende fast eiendom, ta kontakt med Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den..

Fyll ut skjema og vi tar kontakt:

Adresse:
Asker Advokatkontor AS
Strøket 9
1383 ASKER

E-post:
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Kopirett © Asker Advokatkontor AS