Boligjuss - Forskjellige eieformer

I boligmarkedet ser man ofte at eiendommer benevnes som andelsleilighet/bolig, borettslagsleilighet, selveierbolig mv. Det kan være viktig å kjenne til forskjellen på de ulike eieformer. Dette vil derfor bli gjennomgått nedenfor.

 

1. Eiet bolig/selveierleilighet

Selveide boliger kan deles i to kategorier:

  1. Rekkehus og eneboliger der kjøper blir eier av tomt og påstående bygninger med eget gårds- og bruksnummer
  2. Eierseksjonssameier hvor kjøper blir eier av en sameieandel i eiendommen og samtidig  får enerett til bruk av sin eierseksjon (boligen). Hver bolig vil da være en eierseksjon med eget seksjonsnummer.

Dokumentasjon for eierskap av en eiet bolig er skjøte på eiendommen/eierseksjonen. Skjøte tinglyses i grunnboken som føres av Statens Kartverk i Hønefoss. I grunnboken blir også panteheftelser på eiendommen registrert.

Eier man bolig på eget gårds- og bruksnummer får man full råderett over boligen så lenge råderetten utøves innenfor gjeldende regulering mv. Råderetten begrenser imidlertid ved at man ikke må foreta disposisjoner og handlinger som strider mot nabolovens bestemmelser.

I et eierseksjonssameie reguleres eierforholdet av lov om eierseksjoner, samt vedtekter og evt. husordensregler som er vedtatt av sameiet. Etter sameieloven er eiers råderett i utgangspunktet fri, men sameiets vedtekter inneholder ofte bestemmelser om eiers rådighet med hensyn til støy mv. Det samme gjelder adgangen til å foreta tiltak som f.eks å montere parabolantenner etc.

Normalt vil man både i en bolig på eget gårds- og bruksnummer og som eier av en eierseksjon kunne kjøpe, selge, leie ut og belåne boligen helt fritt.

Et sentralt forhold ved eierseksjoner er størrelsen på de såkalte fellesutgiftene. Før eventuelt kjøp bør man gjøre seg kjent med fellesutgiftenes størrelse og hva de dekker, samt om det er påregnelig at fellesutgiftene øker som følge av ekstraordinært vedlikehold mv. i sameiet. Fellesutgifter vil vanligvis dekke kostnader til vedlikehold til bygningsmassen utvendig, areal som er til eiernes felles bruk (f. eks. oppgang, heis, kjellerarealer mv.) og fellesfunksjoner som snømåking mv. Ved kjøp er det vesentlig at man setter seg inn i hva fellesutgiftene dekker, samt om det er planlagt påkostninger som medfører økte innbetalinger.

 

2. Borettslagsbolig/andelsbolig

Borettslagsbolig/andelsbolig er forskjellige betegnelser på samme type organisasjonsform. Borettslagsboliger kan omfatte alt fra eneboliger til leiligheter.

Borettslag kan organiseres som frittstående borettslag eller som borettslag tilknyttet et boligbyggelag. Kjøper man en borettslagsbolig blir man eier av en andel i borettslaget, som gir enerett til bruk av en bestemt bolig i borettslaget. Det er borettslaget som eier eiendommen/tomten og bygget. Man eier følgelig ikke boligen direkte, men indirekte gjennom at man eier en andel som gir bruksrett til en bestemt bolig.

En konsekvens av at man ikke direkte eier leiligheten, er at andelseieren heller ikke er direkte ansvarlig overfor borettslagets kreditorer (långivere). Lån som borettslaget tar opp er borettslaget og ikke andelseierne ansvarlig for.

Kjøper man andel i et borettslag blir eierforholdet registrert i borettsregisteret som føres av Statens Kartverk i Ullensvang. I borettsregisteret blir også eventuelle lån med pant i andelen registrert.

I et borettslag reguleres eierforholdet av borettslagsloven. Videre må man forholde seg til borettslagets vedtekter og husordensregler som bl.a. vil sette grenser andelseiernes rådighet. 

Borettslagets økonomi er vesentlig og en eventuell kjøper bør gjennomgå borettslagets årsberetning og regnskap for å skaffe seg kunnskap om borettslagets økonomi.

Borettslag har ofte en fellesgjeld som betjenes gjennom fellesutgifter andelseieren betaler. Jo høyere fellesgjelden er jo høyere blir de månedlige felleskostnadene. I tillegg dekker felleskostnadene, tilsvarende som for eierseksjoner, kostnader til fellesfunksjoner som vaktmester, snørydding, offentlige avgifter, strøm og oppvarming av fellesarealer mv.

I borettslag er det ofte forkjøpsrett for medlemmer av boligbyggelaget og det er vanlig med større begrensninger vedrørende utleie enn det det er ved eierseksjonssameier.

 

3. Aksjebolig

Eierformen av aksjeleilighet har mange likheter med borettslagsbolig. Istedenfor at man blir eier av en andel i borettslaget, kjøper man aksjer med tilknyttet eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig. Eiendommen og bygningen(e) eies av et boligaksjeselskap hvor man blir medeier (aksjonær), og får medbestemmelsesrett sammen med de øvrige aksjonærer i selskapet. Eier man aksjer med bruksrett til en bestemt bolig har man i utgangspunktet full råderett over boligen. Begrensinger i bruksretten kan imidlertid følge av boligaksjeselskapets vedtekter og husordensregler.

Boligaksjeselskapet fører et aksjonærregister og ved kjøp av denne type bolig blir man notert som aksjeeier i aksjeeierregisteret.

Det er ikke lenger tillatt å etablere nye boligaksjeselskaper. Allerede opprettede boligaksjeselskaper reguleres av aksjeloven og deler av borettslagsloven. Salg av aksjeboliger reguleres som hovedregel av kjøpsloven, men ved salg er det vanlig å legge til grunn at lov om avhending av fast eiendom skal gjelde så langt bestemmelsene passer.

 

4. Obligasjonsleilighet

Obligasjonsleilighet er reelt ingen eierform, men en særskilt leieform. Kjøper man en obligasjonsleilighet får man overdratt en leiekontrakt med rett til å leie en leilighet. Leieretten er gårdeiers ytelse for at leietaker (kjøper av leieretten) har gitt gårdeier lån mot sikkerhet i eiendommen.

Verdien av en leierett til obligasjonsleilighet vil avhenge av bl.a. hvor lang tid som gjenstår av leiekontrakten og de månedlige leieutgiftenes størrelse sammenlignet med markedsleie i området.

Ved kjøp av en obligasjonsleilighet, dvs. ved kjøp av leieretten til boligen, skal det opprettes en egen leiekontrakt mellom gårdeier og leietaker. Leiekontrakten er uoppsigelig så lenge gårdeier ikke har tilbakebetalt lånet. Leiekontrakten er i alle tilfeller uoppsigelig til det årstall som er oppgitt i avtalen. I denne perioden har man rett til å selge leiligheten eller til å leie den ut i opptil to år. Dog kan gårdeier nekte godkjenning av utleie dersom det foreligger saklig grunn.

Dersom man kjøper leieretten for mer en obligasjonens pålydende (dvs. lånet som den som eier leieretten har gitt til gårdeier), risikerer man å tape forskjellen mellom pålydende og det man har betalt. Gårdeier har kun plikt til å innløse obligasjonen til dens pålydende.

Etter husleieloven er det ikke lenger adgang til å etablere obligasjonsleiligheter. Eksisterende obligasjonsleiligheter reguleres av husleielovens kapittel 9. Salg av obligasjonsleiligheter reguleres i utgangspunktet av kjøpsloven.

 

5. Tomtefeste

En festetomt er en tomt som leies ut til den som bruker tomten. Grunneier benevnes som bortfester, mens den som leier tomten benevnes som fester.

Kjøper man en bolig på festetomt blir man eier av boligen, men blir leier (fester) av tomten som boligen står på.

Avtale om festetomt reguleres av tomtefesteloven.

Festeren betaler den årlige avgiften til bortfester for leie av tomten. Fester har som hovedregel rett til fritt å overdra festeretten og eventuelle bygninger til ny fester, men grunneier i festeavtalen kan sette som vilkår at overdragelse skal godkjennes. Imidlertid vil en grunneier bare kunne nekte godkjenning av en overdragelse dersom det foreligger saklig grunn.

Det er vesentlig å gjøre seg kjent med innholdet i en festekontrakt dersom man vurderer å kjøpe en bolig på festetomt eller erverve festetomt for boligbygging. Festekontrakten vil normalt regulere lengden på festeavtalen og leie, leieprisen og bortfester sine muligheter til regulere festeavgiften.

Den som eier bolig eller fritidsbolig på festetomt, har rett til å få forlenget festekontrakt når det løper ut. Med noen unntak har også en fester rett til å innløse tomten, slik at man får eiet tomt.

 

Dersom du har spørsmål vedrørende fast eiendom, er det bare å ta Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

  • Dato skrevet

Fyll ut skjema og vi tar kontakt:

Adresse:
Asker Advokatkontor AS
Strøket 9
1383 ASKER

E-post:
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Kopirett © Asker Advokatkontor AS