Pålegge utførelse endringer

Byggherrens rett til å pålegge utførelsesendringer

Til forskjell fra de fleste kontraktsforhold, er et typisk trekk ved entrepriseforhold at alle detaljer i prosjektet ofte ikke er på plass ved kontraktsinngåelsen.

Byggherren er derfor gitt en rett til å pålegge entreprenøren å gjøre endringer underveis i byggeprosjektet.
Kjernen i byggherrens kompetanse til å pålegge endringer fremgår av standardkontrakten NS 8405 pkt. 22.1 annet ledd. Her gis byggherren en mulighet til å endre innholdet av entreprenørens forpliktelser – også etter at kontrakten er inngått. Likt som byggherrens avbestillingsrett, er endringskompetansen til byggherren et alminnelig entrepriserettslig prinsipp, og vil derfor gjelde selv om partene ikke uttrykkelig har regulert det i avtalen.

Byggherrens kompetanse til å pålegge entreprenøren endringer gjelder ikke uten begrensninger. I blant annet NS 8405 er det fastsatt både materielle og prosessuelle vilkår for byggherrens endringskompetanse.

 

For det første gjelder det en tidsmessig begrensning. Avtaleinngåelsen og overtakelsestidspunktet setter rammene for når byggherren har adgang til å pålegge utførelsesendringer. Pålegg om endring kan med andre ord ikke kreves før avtaleinngåelsen, og heller ikke etter overtakelsestidspunktet.
Avtaleinngåelsen og overtakelsestidspunktet setter rammene for når byggherren har adgang til å pålegge utførelsesendringer.

Videre stilles det krav til at endringen må «stå i sammenheng med det kontrakten omfatter». Dette innebærer at endringene ikke kan være helt uten tilknytning til kontraktens formål. Endringene kan for eksempel ikke gjelde et annet bygge- eller anleggsprosjekt enn det som følger av kontrakten.

Endringen skal heller ikke være av «vesentlig annen art enn det opprinnelig avtalte arbeidet». Dette er først og fremst for at entreprenøren ikke skal pålegges å utføre arbeid utenfor det fagområdet han har kompetanse på. Det er imidlertid den kompetansen entreprenøren gar påtatt seg i kontrakten som utgjør målestokken – ikke hvilken kompetanse entreprenøren rent faktisk har. Dette skyldes den hyppige bruken av underentreprenører som finner sted i praksis.

 

Byggherren er derfor gitt en rett til å pålegge entreprenøren å gjøre endringer underveis i byggeprosjektet.
Det er også satt en øvre grense for endringenes økonomiske omfang i NS 8405 pkt. 22.1 tredje ledd. Denne grensen er på 15 % netto tillegg til kontraktssummen. Endringer som overstiger dette, er entreprenøren i utgangspunktet ikke pliktet til å gjennomføre. Det er imidlertid ingenting i veien med at partene avtaler en annen grense.

 

Hva gjelder de prosessuelle vilkårene for endringskompetansen, skal endringspålegg som hovedregel være skriftlig. Dersom skriftlig endringskompetanse ikke er gitt, er entreprenøren i utgangspunktet ikke forpliktet til å utføre endringene. Oversender byggherren spesifikasjonene for endringene uten endringsordren, plikter entreprenøren å kreve slik endringsordre. Neglisjerer entreprenøren denne forpliktelsen, blir han bundet til å gjennomføre endringene uten krav på forlenget byggetid eller ekstra vederlag.

Det er imidlertid også mulig for byggherren å pålegge utførelsesendringer gjennom en såkalt irregulær endringsordre. Denne fremgangsmåten er regulert i blant annet NS 8405 pkt. 23, og er like bindende for entreprenøren som formell endringsordre.

Konsekvensen av en endringsordre er at entreprenørens forpliktelser endres automatisk. Dette kan utløse rett til forlenget byggetid og/eller ekstra vederlag. Det inntrer en rekke varslingsregler på entreprenørens hånd som han må overholde for å ha sine rettigheter i behold.

Både varslingsreglene og endringsreglene kan tidvis bli svært kompliserte. Våre advokater har lang erfaring innenfor forskjellige entrepriserettslige problemstillinger.
Dersom du, enten som byggherre eller entreprenør, har behov for rådgivning rundt byggherrens endringskompetanse og dens grenser – ta kontakt med vårt kontor i dag.

  • Dato skrevet

Fyll ut skjema og vi tar kontakt:

Adresse:
Asker Advokatkontor AS
Strøket 9
1383 ASKER

E-post:
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Kopirett © Asker Advokatkontor AS