Oppsigelse

Oppsigelse

Oppsigelse i husleieforhold.

Denne artikkelen gir en kort oversikt over adgangen til å si opp et eksisterende leieforhold, samt formkravene til oppsigelser. Dette gjelder enten utleieobjektet er en bolig eller lokaler (butikk, kontor, lager, eller lignende).

Adgang til å si opp leieavtalen

Adgangen til å si opp en leieavtale avhenger av leiekontrakten.

Tidsubestemte leieavtaler kan sies opp dersom ikke annet er avtalt, jf. husleieloven § 9-4. En avtale er tidsubestemt dersom det ikke er fastsatt noe tidspunkt for når den opphører, jf. husleieloven § 9-2.

Tidsbestemte leieavtaler kan sies opp kun dersom dette er avtalt (med andre ord omvendt enn for tidsubestemte avtaler), jf. husleieloven § 9-2.

Oppsigelsesfrist

Oppsigelsesfristen er i utgangspunktet tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned, jf. husleieloven § 9-6. Det betyr at oppsigelsestiden for en leietaker som sier opp 15. januar, er hele februar, mars og april.

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, er fristen en måned, jf. husleieloven § 9-6. Dette vil typisk være når leieren bare disponerer ett rom, og eventuelt har tilgang til utleiers gang eller lignende. Det er ikke et enkelt beboelsesrom dersom leieren disponerer kjøkken, stue eller andre rom i tillegg. Vedkommende må også ha tilgang til annens bolig, og dette må være kontraktsfestet. Typisk vil dette være dersom leieren har tilgang til utleiers kjøkken, stue eller lignende. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

Formkrav når utleier sier opp

For at en oppsigelse skal være gyldig er det flere vilkår som må være oppfylt. Vilkårene for en oppsigelse finnes i husleieloven § 9-7. For det første må oppsigelsen være skriftlig. Utover dette må den også:

  • Begrunne hvorfor leieavtalen sies opp,
  • Opplyse leietageren at denne har rett til å protestere mot oppsigelsen innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt,
  • Opplyse at dersom leietager ikke protesterer innen fristen mister denne retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven,
  • At utleieren kan begjære tvangsfravikelse (utkastelse) etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3) bokstav c.

Dersom oppsigelsen ikke fyller disse vilkårene er den ugyldig. Selv om den er ugyldig kan den dog fortsatt godtas, men leietager plikter ikke å gjøre dette. Dersom leietager i stedet protesterer skriftlig etter husleieloven § 9-8 må utleier reise søksmål innen tre måneder for at oppsigelsen ikke skal falle bort.

Formkrav når leietager sier opp

For leietagers oppsigelse foreligger derimot ingen krav. Leietager kan si opp så vel muntlig som skriftlig, og det foreligger ingen krav til begrunnelse. En utleier bør derimot sikre seg at oppsigelsen nedtegnes skriftlig med bekreftelse fra leietaker, for å kunne bevise at det er gitt en oppsigelse.

Gyldig grunnlag for oppsigelse

Etter kravene i husleieloven § 9-7 må en oppsigelse alltid begrunnes. Dette er dog bare er krav om at begrunnelsen må stå i oppsigelsen. Hva som derimot er en gyldig grunn varierer ettersom hva for leieforhold det dreier seg om. I husleieloven § 9-5 foreligger det regler om hvilke begrunnelser som er gyldige. Dersom det er tale om utleie av et lokale (i motsetning til utleie av bolig) foreligger det ikke noen krav til hvilke begrunnelser som er gyldige. Merk dog at det må foreligge en begrunnelse, og at denne må skrives i oppsigelsen. Det samme gjelder utleie av bolig dersom boligen er et enkelt beboelsesrom og leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Husleieloven § 9-5 viser til fire forskjellige grunner som er gyldige ved oppsigelse av leieavtale til bolig:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen

Ved mislighold av leiekontrakten kan nevnes dersom vedkommende ikke følger ordensreglement, ikke betaler i tide eller lignende. Når det gjelder annen saklig grunn er dette en samlebetegnelse på de grunner som ikke er oppstilt i bokstavene a-c. Her vil det kunne benyttes andre argumenter, så lenge de samlet sett medfører at begrunnelsen er saklig.

Protest

I henhold til husleieloven § 9-7 og § 9-8, kan leietaker protestere innen en måned etter mottak av oppsigelsen. Utleier er da nødt til å bringe oppsigelsen inn for rettslig behandling.

Retten vil da også måtte ta stilling til om oppsigelsen skal settes til side, selv om de formelle krav er oppfylt, og selv om det foreligger saklig grunn for oppsigelsen:

Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig.

Det skal med andre ord foretas en interesseavveining, der begge parters subjektive forhold også må tas i betraktning.

 

Dersom du har spørsmål om oppsigelser eller andre beslektede tema, er det bare å kontakte artikkelforfatteren:

kristian@advokat.asker.no