Arealsvikt – hva skal til for å kunne kreve prisavslag?

Arealsvikt – hva skal til for å kunne kreve prisavslag?

Vi får overraskende mange henvendelser fra klienter som har kjøpt en eiendom som senere viser seg å være mindre enn selger opplyste da den ble solgt. I juridisk terminologi betegnes dette som arealavvik eller arealsvikt.

For mange er kjøp av bolig en viktig investering. Dagens bruk av prisstatistikker og sammenligning av boligpriser bygges ofte på kvadratmeterpris ved salg – eiendommens areal vil derfor ofte være av stor betydning for prisen kjøpere er villig til å betale for boligen.

Tiden fra visning til budrunde er ofte kort, og kjøper har gjerne begrenset tid til å undersøke eiendommen før det legges inn bud. Det er derfor av stor betydning for de fleste kjøpere at selgers opplysninger er pålitelige. Men hva gjør man når eiendommen senere viser seg å være mindre enn opplyst av selger?

Når eiendommens areal ikke stemmer overens med selgers opplysninger, kan kjøper ha krav på prisavslag eller heving av kjøpet. I juridisk terminologi kalles dette mangelsbeføyelser. Som begrepet tilsier, forutsetter dette at det foreligger en mangel ved eiendommen.

Hvor stort arealavvik skal til før det anses som en mangel?

Avhendingsloven § 3-3 regulerer tilfeller av utvendig arealsvikt – det vil si at størrelsen på tomten er mindre enn opplyst fra selger. For at det skal anses å foreligge arealsvikt ved tomten, kreves det at arealet er vesentlig mindre enn opplyst av selger før det foreligger en mangel, med mindre selger har opptrådt på en særlig klanderverdig måte.

Selv om bestemmelsen direkte gjelder utvendig arealsvikt, vil mye av det samme gjelde for innvendig arealsvikt – det vil si uriktige opplysninger selger har gitt om arealet på innsiden av boligen. For at innvendig arealsvikt skal utgjøre en mangel, forutsettes i tillegg at selgers uriktige arealangivelse har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven § 3-8. I forarbeidene og rettspraksis er det lagt til grunn at det skal relativ mindre avvik til innendørs før det vil utgjøre en mangel.

Det er dermed ikke ethvert innvendig eller utvendig arealavvik som utgjør en mangel. Hvor stort avvik som skal til er et vanskelig spørsmål som må vurderes konkret i hver sak. Spørsmålet om hvor grensen går har gjennom tiden vært gjenstand for utvikling gjennom rettspraksis.

Utviklingen i praksis

Tidligere kunne en viss romslighet i forhold til arealmålinger begrunnes med at målingene ofte var omtrentlige – dette gjaldt spesielt større landområder. I rettspraksis har utviklingen gått i retning av å stille strengere krav til selgers opplysninger, slik at det i dag skal mindre arealsvikt til før det anses å foreligge en mangel.

Den såkalte Arealsviktdommen er i dag den grunnleggende avgjørelsen om spørsmålet om hvor grensen går. I saken hadde selger opplyst at leiligheten var 112 m2, mens den senere viste seg å være 102 m2. Høyesterett kom til at arealavviket på 10 m2 (tilsvarende 8,9 %) klart utgjorde en mangel i avhendingslovens forstand. Dommen gir videre anvisning på at den prosentvise arealsvikten ofte vil være avgjørende, noe som er fulgt opp i senere praksis.

Det lar seg vanskelig utlede noen bestemte grenser for når arealavviket er stort nok til å utgjøre en mangel. I teorien er det likevel uttalt at arealavvik på 5 % kan være tilstrekkelig for å utgjøre en mangel på mindre leiligheter, og at 9-10 % avvik vil kunne utgjøre en mangel uavhengig av boligens størrelse. Av finansklagenemndas analyse av egen praksis fremgår det at:

«En veiledende nedre grense på 5 % for de minste leilighetene (under 50 m2), stigende til 6 % for leiligheter opp til ca. 100 m2.»

Selgers uriktige arealangivelse må ha virket inn på avtalen

For at kjøper skal kunne kreve mangelsbeføyelser som følge av innvendig arealavvik, er det ikke alene nok at arealavviket utgjør en mangel. Det kreves i tillegg at den uriktige opplysningen har virket inn på avtalen.

Dette betyr at det må foretas en vurdering av hvorvidt kjøper ville inngått avtalen dersom riktige opplysninger var blitt gitt, eventuelt om avtalen ville blitt inngått på endrede vilkår. I praksis vil dette vilkåret ofte være oppfylt dersom arealavviket er stort nok til å utgjøre en mangel.

Hva bør du som kjøper gjøre ved mistanke om arealsvikt?

Om du som kjøper har mistanke om at det foreligger arealsvikt ved eiendommen, bør du fremsette reklamasjon mot selger så snart som mulig. Dersom du ikke har betalt hele kjøpesummen, er det mulig å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen til saken er avklart.

Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med juridisk bistand i tvister ved kjøp av eiendom, og at advokat bør kontaktes tidlig i prosessen. På den måten sikres det at frister overholdes og at nødvendig dokumentasjon fremskaffes.

Kontakt advokat

Advokat bør kontaktes med én gang du mistenker en mangel ved eiendommen. Våre advokater har god erfaring med slike saker, og kan gi deg råd om hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved forhandlinger, utenrettslige tvisteløsningsorganer og ved en eventuell rettslig behandling av saken.

Boligforsikringer og andre forsikringsavtaler vil ofte dekke utgiftene til rettshjelp. Det er viktig å være klar over at du selv kan velge advokat ved bruk av forsikringsavtalen, og at forsikringsdekningen aldri vil være begrenset til forsikringsselskapets egne advokater eller samarbeidspartnere.

Vi kan hjelpe deg med å søke om rettshjelpdekning hos forsikringsselskapet ditt dersom du har forsikring som dekker kostnadene med din sak. Om du er usikker på om forsikringsavtalene dine dekker kostnadene ved rettshjelp, kan vi være behjelpelig med å undersøke dette kostnadsfritt.

Av Victoria Smedsrud

victoria@advokat.asker